Vous possédez un terrain et souhaitez le diviser en plusieurs lots pour les vendre ou les construire ? Au Maroc, l'opération de lotissement est réglementée et suit un processus administratif et technique précis. Bien le maîtriser vous permettra d'éviter les blocages et d'optimiser la valeur de chaque lot.

STOPSIT vous présente ici l'ensemble des étapes, de l'étude de faisabilité à la délivrance des titres fonciers individuels.

Vue aérienne d'un terrain en cours de lotissement au Maroc avec tracé des parcelles

Qu'est-ce qu'un lotissement au Maroc ?

Selon la loi marocaine (loi n° 25-90 relative aux lotissements, groupes d'habitations et morcellements), un lotissement est toute division d'une propriété foncière en deux ou plusieurs lots destinés à être bâtis, quelle que soit leur superficie.

Dès qu'il y a division en vue de construire, l'autorisation de lotissement est obligatoire — même pour deux lots seulement.

Documents à réunir avant de commencer
  • Titre foncier original ou copie certifiée conforme
  • Plan cadastral de la parcelle mère (obtenu à l'ANCFCC)
  • Certificat de propriété récent (moins de 3 mois)
  • Attestation du règlement d'urbanisme applicable (commune)
  • Copie de la CIN du propriétaire ou statuts de société

Les 7 étapes clés d'un lotissement

  1. Étude de faisabilité et règlement d'urbanisme

    Avant toute démarche, il faut vérifier que le terrain est constructible selon le Plan d'Aménagement (PA) ou le Schéma Directeur d'Aménagement Urbain (SDAU) en vigueur. La densité maximale, les reculs obligatoires et les servitudes conditionnent le nombre de lots réalisables.

  2. Levé topographique et conception du plan de lotissement

    L'ingénieur géomètre-topographe réalise un levé topographique précis du terrain mère, puis conçoit le plan de lotissement : tracé des voiries internes, délimitation des lots, espaces verts et réseaux. Le plan est produit sous AutoCAD / COVADIS.

  3. Constitution et dépôt du dossier d'autorisation

    Le dossier est déposé auprès de la commune concernée et de l'Agence Urbaine. Il comprend le plan de lotissement, la note de présentation, les pièces de propriété et les attestations des concessionnaires (ONEE eau, ONEE électricité, etc.). Les délais d'instruction varient selon les communes et peuvent dépasser les délais théoriques — il est important de s'y préparer.

  4. Obtention de l'autorisation de lotir

    Après instruction du dossier par la commune, l'Agence Urbaine et les services techniques, l'arrêté d'autorisation de lotir est délivré. Cet arrêté précise les obligations en matière de voirie, réseaux et espaces verts à réaliser avant la réception définitive.

  5. Travaux de viabilisation

    Le lotisseur réalise les travaux imposés par l'autorisation : voiries (bordures, revêtement), réseaux d'eau potable, assainissement, électricité et éclairage public, espaces verts. Ces travaux sont contrôlés par les services communaux et les concessionnaires.

  6. Bornage officiel et dossier ANCFCC

    Après les travaux, STOPSIT procède au bornage officiel de chaque lot : pose des bornes, levé de récolement (plan conforme à l'exécution) et constitution du dossier technique cadastral (DTC) pour chaque lot. Le DTC est déposé à l'ANCFCC pour la création des titres fonciers individuels.

  7. Réception définitive et délivrance des titres fonciers

    La commune prononce la réception définitive des travaux de viabilisation. L'ANCFCC procède ensuite à la publication et à la délivrance des titres fonciers individuels pour chaque lot. Le lotisseur peut alors céder les lots en toute sécurité.

Plan de lotissement réalisé sous AutoCAD par les ingénieurs STOPSIT
Plan de lotissement — AutoCAD / COVADIS

Délais moyens à prévoir

Un lotissement au Maroc prend en moyenne :

  • 2 à 4 mois pour l'instruction et l'obtention de l'autorisation de lotir — ces délais peuvent être plus longs selon la commune et la complexité du dossier
  • 4 à 12 mois pour les travaux de viabilisation (selon l'ampleur)
  • 3 à 6 mois pour la création des titres fonciers à l'ANCFCC

Au total, un lotissement de taille moyenne (10 à 50 lots) prend généralement entre 12 et 24 mois du début des études à la délivrance des titres.

Erreurs fréquentes à éviter
  • Commencer les travaux avant d'obtenir l'autorisation de lotir (infraction pénale)
  • Vendre des lots avant la réception définitive et la délivrance des titres
  • Négliger les servitudes de passage ou d'utilité publique lors de la conception
  • Sous-dimensionner les voiries internes par rapport aux exigences de la commune

Pourquoi confier votre lotissement à STOPSIT ?

STOPSIT prend en charge la totalité du volet topographique et cadastral de votre lotissement :

  • Levé topographique du terrain mère
  • Conception et dessin du plan de lotissement (AutoCAD / COVADIS)
  • Constitution du dossier de demande d'autorisation
  • Bornage officiel de chaque lot
  • Dossiers techniques cadastraux (DTC) pour l'ANCFCC
  • Suivi jusqu'à la délivrance des titres fonciers

Avec plus de 2 900 dossiers cadastraux traités depuis 2005 et une expérience directe sur des lotissements à Kénitra (Al Omrane, Jnane TR 2), vous bénéficiez d'un savoir-faire éprouvé.